Wissenswertes zum Mietrecht
 
BGH: Sch√∂nheitsreparaturen nur bei renoviert √ľbergebener Wohnung ‚Äď Quotenklausel unwirksam 2017-07-14
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch mehrere Entscheidungen am 18.03.2015 zu Schönheitsreparaturen (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) seine bisherige Rechtsprechung maßgeblich geändert.

Grunds√§tzlich sollen Mieter mit Renovierungsarbeiten nur f√ľr ihre eigene Mietvertragsdauer belastet werden. Daher k√∂nnen Sch√∂nheitsreparaturen lediglich verlangt werden, wenn dem Mieter entweder eine renovierte Wohnung √ľbergeben worden ist oder ihm aber f√ľr die erfolgte Abnutzung vor seiner Mietzeit ein angemessener Ersatz gezahlt wird.
Bei bestehenden Mietverh√§ltnissen ist der Mieter nur dann verpflichtet, Sch√∂nheitsreparaturen aufgrund der entsprechenden Regelung des Mietvertrags vorzunehmen, wenn der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung √ľbergeben hat.
Jegliche Quotenabgeltungsklauseln sind nach der neuen Entscheidung des BGH unwirksam. Dabei kommt es nicht mehr wie bisher darauf an, ob das Mietobjekt renoviert oder unrenoviert √ľbergeben wurde.
Quotenabgeltungsklauseln kamen zum Tragen, wenn das Mietverh√§ltnis endete, bevor der Mieter zu Sch√∂nheitsreparaturen verpflichtet war. Der Mieter sollte aufgrund dieser Regelung anteilige Kosten f√ľr Renovierungen tragen.

Haus & Grund Karlsruhe hat seine Mietverträge entsprechend angepasst.

Quelle: Haus und Grund
 
Mietpreisbremse kommt: Die wichtigsten Fakten zum Gesetz2015-03-10
Die Regierungsparteien sind sich einig: Die Mietpreisbremse kommt und das voraussichtlich noch im Fr√ľhsommer. Es gibt aber zahlreiche Ausnahmen. Hier die wichtigsten Fakten zum Gesetz.

Die Mietpreisbremse soll in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten und wirft viele Fragen auf.
Nach langem Hin und Her hat sich die Gro√üe Koalition nun auf die Mietpreisbremse geeinigt. Der Gesetzesentwurf von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) wird nicht mehr ver√§ndert. Dies hat heute auch der Bundestag beschlossen. Nun fehlt nur noch die Zustimmung des Bundesrates, damit das Gesetz im Fr√ľhsommer in Kraft treten kann. Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was ist die Mietpreisbremse?
Bis auf wenige Ausnahmen d√ľrfen Vermieter, die ihre Wohnung neu vermieten, so viel Miete verlangen wie sie m√∂chten. Laut Bundesjustizministerium kommt es in Ballungsgebieten oder begehrten Innenstadtlagen aus diesem Grund oft zu Preisspr√ľngen zwischen 20 und 40 Prozent. Die Mietpreisbremse soll dieses Problem l√∂sen: Vermietet ein Eigent√ľmer seine Wohnung an einen neuen Mieter, darf der Mietpreis k√ľnftig nur noch h√∂chstens zehn Prozent √ľber dem Niveau der orts√ľblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie wird die orts√ľbliche Vergleichsmiete berechnet?
In der Regel gibt der √∂rtliche Mietspiegel Auskunft √ľber die orts√ľbliche Vergleichsmiete. Allerdings haben nicht alle St√§dte einen qualifizierten Mietspiegel ‚Äď also einen Mietspiegel, der alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird. Kritisiert wird auch, dass die Daten der Mietspiegel auf sehr unterschiedliche Weise erhoben werden. Oft gelten sie als veraltet oder basieren auf groben Sch√§tzungen.

Gilt die Mietpreisbremse √ľberall?
Nein. Die Mietpreisbremse soll nur in Gegenden mit einem ‚Äěangespannten Wohnungsmarkt‚Äú gelten. Welche Gegenden das sind, bestimmen die Landesregierungen. Die Mietpreisbremse gilt dann f√ľr eine Dauer von maximal f√ľnf Jahren. Danach muss neu entschieden werden. Es liegt also an den Bundesl√§ndern, wo und ob die Mietpreisbremse umgesetzt wird.
Ein ‚Äěangespannter Wohnungsmarkt‚Äú herrscht laut Gesetzentwurf wenn:
die Mieten deutlich st√§rker steigen als im bundesweiten Schnitt die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Schnitt deutlich √ľbersteigt die Wohnbev√∂lkerung w√§chst, aber keine neuen Wohnungen gebaut werden gro√üe Nachfrage bei geringem Leerstand herrscht

Gilt die Bremse auch f√ľr laufende Mietvertr√§ge?
Nein. Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Wohnungen, die neu vermietet werden. Auf bereits laufende Mietvertr√§ge hat sie keine Auswirkung. Bei bestehenden Mietvertr√§gen gilt allerdings schon jetzt die sogenannte Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mieterh√∂hungen innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erh√∂ht werden d√ľrfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Grenze bereits auf 15 Prozent gesenkt worden.

Gilt die Mietpreisbremse f√ľr alle Wohnungen?
Nein. Ausgenommen von der Mietpreisebremse sind: neu gebaute Wohnungen Wohnungen, die ‚Äěumfassend modernisiert‚Äú wurden. Problem: Im Gesetz wird nicht definiert, was unter einer ‚Äěumfassenden Modernisierung‚Äú zu verstehen ist. Laut Bundesjustizministerium ist das dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten f√ľr einen vergleichbaren Neubau betragen.

Was passiert nach einer Sanierung?
Fall 1: Die Wohnung wurde aufwändig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf die Miete wie bisher frei festlegen.
Fall 2: Die Wohnung wurde nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein Die Mietpreisbremse gilt. Allerdings kann der Vermieter zusätzlich bis zu zehn Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings nur so lange, bis er seine Aufwendungen gedeckt hat. Bislang betrug die sogenannte Modernisierungsumlage elf Prozent.
Fall 3: Die Wohnung wird saniert, der alte Mieter bleibt aber in der Wohnung Auch hier darf der Vermieter k√ľnftig zehn Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Bereits bestehende Mietvertr√§ge sind aber nicht Gegenstand der Mietpreisbremse.

Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse hält und zu viel Miete verlangt?
Wenn ein Mieter beim Einzug in eine Wohnung feststellt, dass die Miete h√∂her ist als erlaubt, kann er die zu viel gezahlte Miete zur√ľckverlangen. Allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem er sich offiziell beim Vermieter beschwert hat. Sanktionen gegen√ľber Vermietern, die mehr als erlaubt verlangen, sind im Gesetz nicht vorgesehen. Allerdings regelt ¬ß291 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher.

Wer muss den Makler bezahlen?
Zusammen mit der Mietpreisbremse tritt auch das Bestellerprinzip in Kraft: Demnach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt. F√ľr einen Mieter bedeutet das in Zukunft: Nur wenn er den Makler aufgefordert hat, f√ľr ihn eine Wohnung zu suchen, und er mietet diese Wohnung auch an, zahlt er Provision. Umgekehrt gilt: Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Mieter keine Provision, sondern der Wohnungseigent√ľmer.

Wann gilt das Gesetz? Das Gesetz wird voraussichtlich zwischen April und Juni 2015 in Kraft treten. Es fehlt nur noch die Zustimmung des Bundesrats. Die finale Abstimmung wird am 27. M√§rz 2015 erwartet. Danach m√ľssen die L√§nder die Rechtsverordnung zur Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erlassen
 
Seit 1. Mai 2014 √ľberarbeitete Energieausweise2014-05-07
Am 1. Mai 2014 ist die neue Energieeinsparverordnung in Kraft getreten.
Mit ihr werden auch neue, mit einem Buchstabenlabel und einer Registriernummer versehene Energieausweise und neue Regeln f√ľr deren Nutzung eingef√ľhrt. Dar√ľber informierte der Eigent√ľmerverband Haus & Grund Deutschland heute in Berlin.

Den Energieausweis wird es weiterhin als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis geben.

Allerdings wird sich das Erscheinungsbild ändern:
Die Ausweise enthalten auf f√ľnf Seiten die wesentlichen Geb√§udedaten, eine neue Registriernummer, den Vergleichsbalken (Energielabel) mit den neuen Energieeffizienzklassen sowie Vergleichswerte und, soweit m√∂glich, Modernisierungsempfehlungen.

F√ľr Vermieter ist wichtig, dass sie ihre vorhandenen Energieausweise grunds√§tzlich bis zum Ablauf ihrer G√ľltigkeit weiter verwenden k√∂nnen. Allerdings m√ľssen die Energieausweise zuk√ľnftig bei einer Wohnungsbesichtigung gut sichtbar ausgelegt oder ausgeh√§ngt werden. Zudem muss unverz√ľglich nach Abschluss des Mietvertrages dem neuen Mieter eine Kopie des Energieausweises √ľbergeben werden. In Geb√§uden, in denen auf mehr als 500 Quadratmetern starker Publikumsverkehr herrscht, muss zuk√ľnftig au√üerdem ein Energieausweis an einer f√ľr die √Ėffentlichkeit gut sichtbaren Stelle ausgeh√§ngt werden. Dies trifft beispielsweise auf die Vermietung an Banken, Superm√§rkte oder Gastst√§tten zu.

Wer sich nicht an die neuen Regeln hält, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Pressemitteilung vom 07.05.2014 / Haus und Grund
 
Legionellenpr√ľfung des Trinkwassers2013-09-24
Bis zum 31. Dezember 2013 m√ľssen vermietete Mehrfamilienh√§user mit zentralen Warmwasserbereitungsanlagen erstmals auf Legionellen untersucht werden. Darauf weist der Eigent√ľmerverband Haus & Grund Deutschland hin. Betroffen sind alle Wohngeb√§ude, in denen zentrale Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer mit einem Volumen von mehr als 400 Litern stehen. Die Pr√ľfpflicht gilt auch f√ľr Wohngeb√§ude, in denen die Wasserleitungen zwischen dem zentralen Trinkwassererw√§rmer und dem am weitesten entfernten Wasserhahn ein Volumen von √ľber 3 Litern fassen. ‚ÄěDie Pr√ľfpflicht gilt damit f√ľr fast alle Mehrfamilienh√§user‚Äú, erl√§utert Kai Warnecke von Haus & Grund Deutschland, ‚Äěauch f√ľr Wohnungseigent√ľmergemeinschaften‚Äú. Nur Mehrfamilienh√§user mit einer dezentralen Warmwasserbereitung sowie Ein- und Zweifamilienh√§user seien ausgenommen.

Zur Untersuchung des Trinkwassers m√ľssen an mehreren Stellen Wasserproben durch ein zugelassenes Labor entnommen und auf Legionellen untersucht werden. Die Labore sind bei den zust√§ndigen Landesgesundheitsbeh√∂rden gelistet. Die Ergebnisse der Untersuchung m√ľssen den Mietern einmal im Jahr beispielsweise durch Aushang oder mit der Betriebskostenabrechnung zur Kenntnis gegeben werden. Wenn keine auff√§lligen Werte festgestellt werden, muss die Legionellenpr√ľfung alle drei Jahre wiederholt werden. Die Kosten k√∂nnen als Betriebskosten abgerechnet werden.

Quelle: Haus u. Grund / 03.09.2013
 
BGH stärkt Rechte von Wohnungserwerbern2013-09-24
Neuer Eigent√ľmer haftet nicht f√ľr alte Hausgeldr√ľckst√§nde

Erwerber einer Eigentumswohnung haften nicht f√ľr offene Hausgeldzahlungen des Voreigent√ľmers. Dies gilt auch bei einem Erwerb im Rahmen einer Zwangsvollstreckung. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. V ZR 209/12) weist der Eigent√ľmerverband Haus & Grund Deutschland hin. ‚ÄěMit diesem Urteil st√§rkt der BGH die Position des Erwerbers‚Äú, erl√§utert Haus & Grund-Jurist Gerold Happ.

Der Fall: Ein Wohnungseigent√ľmer meldete Insolvenz an. Zu diesem Zeitpunkt bestanden Hausgeldr√ľckst√§nde. Im Insolvenzverfahren erwarb der Vater des insolventen Wohnungseigent√ľmers die Wohnung. Die Eigent√ľmergemeinschaft forderte nunmehr die R√ľckst√§nde vom Neu-Eigent√ľmer. Dieser verweigerte die Zahlung zu Recht, wie der BGH entschied.

‚ÄěDas Urteil ist richtig. In diesem konkreten Fall bleibt allerdings ein Geschm√§ckle‚Äú, kommentiert Jurist Happ. Es sei n√§mlich zu vermuten, dass der Sohn die Wohnung weiter bewohnen werde, sich aber seiner R√ľckst√§nde auf Kosten der Eigent√ľmergemeinschaft entledigt habe.

Quelle: Haus u. Grund / 13.09.2013
 
Mietrechtsreform: Darauf m√ľssen Vermieter achten2013-05-14
Mietpreisbremse, Mietnomadenr√§umung, energetische Sanierung: Die Mietrechtsreform bringt einige wesentliche √Ąnderungen f√ľr Vermieter.

Am 1. Mai tritt das Mietrechts√§nderungsgesetz in Kraft Die Mietrechtsreform bringt einige √Ąnderungen f√ľr Mieter und Vermieter.
Das Mietrechts√§nderungsgesetz (MietR√ĄndG) gilt ab 1. Mai. F√ľr Vermieter ergeben sich einige wichtige √Ąnderungen.

1. Duldungspflicht von Modernisierungen
Bisher konnten Mieter geplante Modernisierungsarbeiten unter bestimmten Voraussetzungen verhindern, zum Beispiel weil die damit verbundene Mieterh√∂hung f√ľr sie eine wirtschaftliche H√§rte dargestellt h√§tte. Das gilt nicht mehr. Allerdings gehen Vermieter ein Risiko ein, wenn sie gegen den Willen des Mieters aufwendig sanieren. Denn die H√§rtefallregelung wird nur auf den Zeitpunkt des sp√§teren Mieterh√∂hungsverfahrens verschoben. Stellt sich in diesem nachgelagerten Verfahren heraus, dass der H√§rtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsf√§higkeit vorliegt, kann der Vermieter eine Mieterh√∂hung nicht (vollst√§ndig) durchsetzen.

2. Keine Mietminderung bei energetischen Sanierungen
Sanierungsarbeiten verursachen L√§rm, Schmutz und schr√§nken den Mieter ein. Dieser darf k√ľnftig aber w√§hrend der ersten drei Monate einer energetischen Sanierung nicht mehr die Miete mindern. Ausnahme: Die Wohnung ist wegen der Bauarbeiten √ľberhaupt nicht mehr nutzbar.

3. Kappungsgrenze f√ľr Mieterh√∂hungen
In Gebieten mit angespannten Wohnungsm√§rkten k√∂nnen die Bundesl√§nder die Kappungsgrenze f√ľr Mieterh√∂hungen herabsetzen. Statt bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren sind maximal 15 Prozent m√∂glich. Eine solche Rechtsverordnung darf allerdings nur maximal f√ľnf Jahre gelten. Und: Das gilt nicht bei Neuvermietungen.

4. Keine Kaution = K√ľndigung!
Dem √Ąrgernis, dass der neue Mieter zwar die Miete, jedoch nicht die Mietkaution zahlt, kann der Vermieter nach der Mietrechtsreform mit einer fristlosen K√ľndigung begegnen. Zwar kann ein Mieter weiterhin nach Beginn des Mietverh√§ltnisses die vereinbarte Kaution in H√∂he von h√∂chstens drei Monatskaltmieten in drei gleichen Monatsraten zahlen. Kommt er dabei aber in Verzug, so dass der R√ľckstand zwei Monatsmieten oder mehr entspricht, so ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu k√ľndigen.

5. Gewerbliche Wärmelieferung gesetzlich geregelt
Die Alternative zur Heizungserneuerung durch den Eigent√ľmer ist das Contracting: Dabei √ľbernimmt ein Dienstleister den Einbau und die Finanzierung der neuen Heizung und liefert die W√§rme. Die Kosten rechnet der Contractor mit dem Eigent√ľmer ab und dieser wiederum mit dem Mieter. Das MietR√ĄndG regelt nun, dass das Contracting f√ľr den Mieter kostenneutral sein muss. Diese Regelung gilt erst ab 1. Juli 2013.

6. Berliner Räumung
Die Zwangsr√§umung eines zahlungsunf√§higen- oder unwilligen Mieters ist f√ľr Vermieter mit erheblichen Kosten verbunden. Die so genannte Berliner R√§umung erhielt deshalb im MietR√ĄndG eine gesetzliche Grundlage. Dabei wird die Wohnung nicht mehr ger√§umt und die Mietergegenst√§nde kostenpflichtig eingelagert, vielmehr bleiben die Gegenst√§nde in der Wohnung. Bei diesem Modell muss der Vermieter allerdings auf Details achten: Unpf√§ndbare Gegenst√§nde kann der Ex-Mieter herausverlangen, pf√§ndbare m√ľssen zum Beispiel per Versteigerung zu Geld gemacht werden. Dinge einfach entsorgen, ist nicht erlaubt.

7. Eile bei Gericht
Gerichte sollen R√§umungsklagen k√ľnftig vorrangig behandeln und das Verfahren z√ľgig durchf√ľhren. Grund: Vermietern ist es verboten, eigenm√§chtig zu r√§umen. Zieht sich das Verfahren in die L√§nge, w√ľrden die Mietr√ľckst√§nde immer h√∂her.

8. Sicherungsanordnung
Mit einer Sicherungsanordnung kann ein s√§umiger Mieter schon w√§hrend der laufenden R√§umungsklage verpflichtet werden, ein monatliches Nutzungsentgelt als Sicherheit in Form einer B√ľrgschaft oder durch Hinterlegen von Geld zu leisten. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller ein R√§umungsurteil erwirken.

9. Untermieterräumung

Unsch√∂ne √úberraschungen erlebten in der Vergangenheit einige Vermieter mit R√§umungstiteln: Es stellte sich heraus, dass der s√§umige Mieter die Wohnung unerlaubt an einen Dritten untervermietet hatte. Obwohl er das nicht durfte, konnte die Wohnung dann nicht ger√§umt werden, weil gegen den Untermieter kein eigener R√§umungstitel vorlag. In solchen F√§llen kann der Vermieter k√ľnftig schnell in einem einstweiligen Verf√ľgungsverfahren einen weiteren R√§umungstitel erhalten.
 
Steuerliche Anerkennung von Mietverträgen zwischen Verwandten2012-09-27
Leistungen des Mieters muss im Voraus vereinbart werden und nachvollziehbar sein!

Sofern bei einem Mietvertrag zwischen Verwandten die Miete in Dienstleistungen und nicht in Geld besteht, muss der Wert der Miete im Voraus vereinbart werden und nachvollziehbar sein. Ansonsten sind solche Vereinbarungen steuerlich nicht anzuerkennen. Dies geht aus einer Entscheidung des Hessischen Finanzgerichts hervor (Urteil vom 27. Oktober 2010, Az. 3 K 646/06 und 3 K 2511/06), auf die die Eigent√ľmerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam macht. Mietvertr√§ge zwischen nahe stehenden Personen werden im Allgemeinen steuerlich nur dann anerkannt, wenn die Vertr√§ge wirksam vereinbart wurden und sowohl Gestaltung als auch Durchf√ľhrung des Vertrages dem entspricht, was zwischen Fremden √ľblich ist.

Im Streitfall hatte der Kl√§ger auf einem Grundst√ľck ein Einfamilienhaus errichtet. F√ľr die Jahre 2002 und 2003 gab der Kl√§ger in seiner Steuererkl√§rung an, das Haus an seine Eltern vermietet zu haben und machte als Werbungskosten Zinsen sowie Abschreibungen (AfA) geltend. Einnahmen gab er nicht an. Das Finanzamt lehnte die Anerkennung der Werbungskosten aufgrund der unentgeltlichen √úberlassung des Hauses ab. Im anschlie√üenden Einspruchsverfahren machte der Kl√§ger geltend, seinen Eltern das Haus nicht unentgeltlich, sondern gegen die Erbringung von Dienst- und Arbeitsleistungen √ľberlassen zu haben. Ohne nachvollziehbare Nachweise sei auch dies nicht anzuerkennen, so das Finanzamt. Das anschlie√üend angerufene Finanzgericht best√§tigte diese Auffassung.

Quelle: Haus&Grund
 
Anspruch auf (teilweisen) Grundsteuererlass bei erheblichen Mietausfällen im vergangenen Jahr2012-03-05
Vermieter haben grunds√§tzlich Anspruch auf einen (teilweisen) Grundsteuererlass, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausf√§lle hatten. Entsprechende Antr√§ge f√ľr das Jahr 2011 k√∂nnen noch bis zum 31. M√§rz gestellt werden. Zust√§ndig f√ľr den Erlassantrag sind die Steuer√§mter der St√§dte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanz√§mter.

Die Grundsteuer f√ľr vermietete Immobilien wird nach ¬ß 33 Grundsteuergesetz erlassen, wenn die Ertragsausf√§lle entweder mindestens 50 Prozent des normalen Rohertrags einer Immobilie betragen haben oder die Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Ein Erlass ist immer dann m√∂glich, wenn die Ursache der Mietausf√§lle im Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch au√üergew√∂hnliche Ereignisse, wie Wohnungsbr√§nde oder Wassersch√§den, die zu leerstandsbedingten Mietausf√§llen f√ľhren, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausf√§lle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbem√ľhungen voraus. Dabei sind Vermieter nicht gezwungen, ihre Wohnungen unterhalb des allgemein √ľblichen Mietpreisniveaus anzubieten oder besonders aufwendige, unwirtschaftliche Vermietungsbem√ľhungen vorzunehmen. Allerdings d√ľrfen auch nicht unrealistisch hohe Mieten verlangt werden. Vermietungsbem√ľhungen sollten stets sorgf√§ltig dokumentiert werden. In Betracht kommen beispielsweise Nachweise √ľber Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder dem Internet oder auch erteilte Maklerauftr√§ge und gef√ľhrte Gespr√§che mit potenziellen Mietern. Bei Wohnungsleerst√§nden, die durch langwierige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten entstehen, wird ein Grundsteuererlass regelm√§√üig nicht in Betracht kommen, da diese h√§ufig vom Eigent√ľmer veranlasst sind. Angesichts der aktuellen Finanzlage der Kommunen ist zudem damit zu rechnen, dass Gemeinden Erlassantr√§ge gr√ľndlich pr√ľfen, bevor sie ihnen stattgeben.

Hinweis:
Die Voraussetzungen f√ľr einen Grundsteuererlass sind im Jahr 2008 versch√§rft worden: Bis dahin reichte eine Ertragsminderung von mindestens 20 Prozent aus, um einen Teil der Grundsteuer erlassen zu bekommen. Derzeit muss die Minderung bei mindestens 50 Prozent liegen. Gegen diese Schlechterstellung von Vermietern klagt Haus & Grund aktuell vor dem Bundesfinanzhof (BFH). Unter dem Aktenzeichen II R 36/10 ist dort ein entsprechendes Verfahren anh√§ngig. Vermieter, die Einnahmeausf√§lle von mindestens 20 Prozent zu verzeichnen haben, k√∂nnen somit trotz der neuen gesetzlichen Grenze von 50 Prozent Erlassantr√§ge bei den zust√§ndigen √Ąmtern stellen. Gegen ablehnende Bescheide kann dann unter Hinweis auf das laufende Verfahren beim BFH Einspruch bzw. Widerspruch erhoben und das Ruhen des Rechtsbehelfsverfahrens beantragt werden, bis die obersten Finanzrichter ihr Urteil gesprochen haben. Nur so k√∂nnen sich Vermieter den Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer bewahren, sollte der BFH die Neuregelung f√ľr rechtswidrig halten.

RA Stefan Walter
Haus & Grund Deutschland
 
Aktuelles Urteil: Schadensersatzanspr√ľche verj√§hren erst nach Wohnungs√ľbergabe2012-01-11
Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass eine Verj√§hrungsfrist f√ľr Schadensanspr√ľche an einer Mietsache erst abl√§uft, wenn diese ordnungsgem√§√ü √ľbergeben wurde (AZ VIII ZR 8/11).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin Schadensersatz von ihrem ehemaligen Mieter verlangt. Zuvor zog dieser nach einem Streit aus und hinterlie√ü die Wohnungsschl√ľssel in ihrem Briefkasten. Nach Erhalt des Mahnbescheids weigerte sich der Mieter, die Sch√§den in der Wohnung zu bezahlen und berief sich auf die Verj√§hrungsfrist von 6 Monaten, die nach seinem Auszug bereits vergangen waren. Allerdings fand die offizielle √úbergabe erst Monate sp√§ter statt, nachdem sich Mieter und Vermieter wieder verst√§ndigt hatten.

Der Bundesgerichtshof gab nun aktuell der Vermieterin recht. Der Antrag auf Schadensersatz kam innerhalb der Verjährungsfrist, da der Auszug nicht als ordnungsgemäße Übergabe einzuordnen ist.

webdata
 
Aktuelles Urteil: Betriebskosten m√ľssen nicht offen gelegt werden2012-01-11
Ist im Mietvertrag eine Pauschale bei den Betriebskosten vereinbart, ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter Auskunft √ľber die tats√§chliche H√∂he zu geben. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.

Im vorliegenden Fall lag die Betriebskostenpauschale von 190 Euro im Monat laut den Mietern zu hoch. Daher wollten Sie eine Auskunft √ľber die tats√§chlichen Kosten beim Vermieter einholen. Dieser wollte jedoch weder eine Auskunft √ľber die Kostenh√∂he geben, noch den Mietern Einsicht in die Belege gew√§hren. Daraufhin kam der Fall vor Gericht, wo der Vermieter Recht erhielt. Der BGH argumentierte damit, dass die Mieter die Pauschale von Beginn des Mietverh√§ltnisses an f√ľr zu hoch gehalten hatten (AZ VIII ZR 106/11).

Da sie den Mietvertrag jedoch unterschrieben hatten, besteht kein Anspruch auf Offenlegung der vereinbarten Kalkulation. Da es sich um eine Pauschale handelt, haben die Mieter auch keinen Anspruch am Ende des Jahres Auskunft √ľber die exakte H√∂he der Kosten zu erhalten. Ein Auskunftsanspruch k√§me nur dann in Betracht, wenn es konkrete Anhaltspunkte f√ľr eine Erm√§√üigung der Betriebskosten gegeben h√§tte.
 
Mietkaution darf nicht f√ľr zuk√ľnftige Anwaltskosten verwendet werden 2011-04-14
Eine Mietkaution dient nur dazu Mietausf√§lle abzusichern. Ein Vermieter darf diese Sicherheit nicht zur Verrechnung von Anwaltsgeb√ľhren aufwenden, entschied das Landgericht in Duisburg im Mai 2010.

Mieter und Vermieter hatten sich gerichtlich √ľber die Haftung f√ľr einen Wasserschaden gestritten. Sp√§ter k√ľndigte der Mieter das Mietverh√§ltnis und verlangte R√ľckgabe der Kaution, welche er dem Vermieter in Form eines Sparbuches ausgeh√§ndigt hatte. Der Vermieter behielt das Sparbuch jedoch ein, weil er meinte, gegen den Mieter zuk√ľnftig einen Anspruch auf Erstattung der Kosten f√ľr seinen Anwalt zu haben. Nun klagte der Mieter die Herausgabe des Sparbuches ein.

Mit Erfolg. Eine Mietsicherheit dient als R√ľcklage f√ľr Zahlungsausf√§lle des Mieters und f√ľr geschuldete, aber durch den Mieter nicht ausgef√ľhrte Sch√∂nheitsreparaturen. Nicht vom Sicherungszweck umfasst ist ein Anspruch auf Erstattung zuk√ľnftiger Kosten eines Rechtsstreits. Zwar verbietet es der Zweck einer Kaution nicht, dass der Vermieter mit solchen Forderungen aufrechnet. Ein Vermieter ist aber nicht berechtigt, eine Kaution so lange zur√ľckzuhalten bis seine Kostenerstattungsanspr√ľche f√§llig werden
(LG Duisburg, Urteil v. 18.05.10, Az. 13 S 58/10).
 
Neuer Betriebskostenspiegel f√ľr Deutschland2011-04-12
Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat f√ľr Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,94 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen.

Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2009 vorlegt. Die im Durchschnitt tats√§chlich gezahlten Betriebskosten liegen in den √∂stlichen Bundesl√§ndern bei 2,17 Euro, gegen√ľber 2,22 Euro in den westlichen L√§ndern, sind damit rund 2,5 Prozent niedriger.

Die kalten Betriebskosten, wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Aufzug, Stra√üenreinigung, M√ľllbeseitigung, Geb√§udereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswart, Antenne/Kabel oder Sonstiges, sind 2009 ‚Äědurch die Bank‚Äú teurer geworden.

Auch im Jahr 2010 werden die kalten Betriebskosten weiter steigen. Kosten f√ľr Wasser sind um 1,6 Prozent, f√ľr Abwasser sogar um 2,7 Prozent gestiegen. Strom wurde um 3,2 Prozent teurer, und Hausmeisterarbeiten, Geb√§udereinigung oder sonstige Dienstleistungen rund um die Wohnung sind um 1,6 Prozent gestiegen.

© Deutscher Mieterbund e.V.
 
Heizkostenabrechnung eines externen Abrechnungsdienstes m√ľssen Sie Ihrer Betriebskostenabrechnung beif√ľgen2011-03-31
Wenn ein Vermieter ein Unternehmen mit der Heizkostenabrechnung beauftragt, muss er dessen Abrechnung seiner Betriebskostenrechnung beif√ľgen. Andernfalls ist die Betriebskostenabrechnung gegen√ľber dem Mieter formell fehlerhaft, entschied das Amtsgericht in Langen im Oktober 2010.

Ein Vermieter erstellte regelm√§√üig rechtzeitig gegen√ľber seinem Mieter nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung. Bei der letzten Betriebskostenabrechnung hatte er jedoch die Heizkostenabrechnung, die ein von ihm beauftragtes Unternehmen erstellt hatte, nicht beigef√ľgt. Der Vermieter hatte jedoch den Endbetrag dieser Heizkostenabrechnung √ľbernommen. Bez√ľglich des Kostenverteilungsschl√ľssels wurde auf die nicht beigef√ľgte Abrechnung verwiesen. Nachdem mehr als ein Jahr seit Ende der Abrechnungsperiode verstrichen war, reichte der Vermieter diese Abrechnung nach. Der Mieter verweigerte die Ausgleichung der Nachforderung.

Mit Erfolg! Der Vermieter hatte nicht gem√§√ü ¬ß 565 Abs. 3 BGB innerhalb Jahresfrist ab Ende der Abrechnungsperiode eine ordnungsgem√§√üe Abrechnung zugestellt. Ordnungsgem√§√ü ist eine Abrechnung nur, wenn f√ľr jede Kostenposition der Kostenverteilungsschl√ľssel mitgeteilt wird. Der Verteilungsschl√ľssel f√ľr die Heizkosten war aber nur aus der Heizkostenabrechnung des beauftragten Unternehmens zu ersehen. Deshalb war die Betriebskostenabrechnung ohne Beif√ľgung der Heizkostenabrechnung formell fehlerhaft und damit rechtswidrig
(AG Langen, Urteil v. 27.10.10, Az. 55 C 201/10).
 
BGH: Spätere Messbestätigung möglich2011-03-25
Vermieter d√ľrfen f√ľr die Betriebskostenabrechnung nicht geeichte Messger√§te verwenden, sofern sie nachweisen k√∂nnen, dass die verwendeten Werte den tats√§chlichen Verbrauch wiedergeben. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, 17. November 2010 ‚Äď Az. VIII ZR 112/10) macht der Verband Haus & Grund aufmerksam.
Durch Vorlage der Bescheinigung einer staatlich anerkannten Pr√ľfstelle k√∂nne beispielsweise nachgewiesen werden, dass die Messwerte innerhalb der Toleranzgrenzen lagen. ‚ÄěDieses Urteil orientiert sich an der Praxis. Nicht immer erh√§lt der Vermieter zu einem bestimmten Zeitpunkt Zugang zu den Messger√§ten, um diese eichen zu lassen. Zudem liefern moderne Messger√§te in aller Regel √ľber einen l√§ngeren Zeitraum zuverl√§ssige Werte‚Äú, kommentiert Haus & Grund-Mietrechtsexperte Kai Warnecke.
Der Fall: Die Kl√§ger hatten von September 2004 bis Februar 2008 eine Wohnung der Beklagten gemietet. Der Wasserz√§hler der Wohnung war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Nach Auffassung der Kl√§ger h√§tten die von dem Z√§hler ermittelten Messwerte nicht f√ľr die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen verwendet werden d√ľrfen. Die Beklagten sind der Meinung, der Wasserz√§hler habe ordnungsgem√§√ü funktioniert.
 
Einwand gegen Betriebskosten muss innerhalb von 12 Monaten erfolgen2011-03-23
In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass Mieter innerhalb von 12 Monaten Einspruch erheben m√ľssen, wenn sie gegen ihre Betriebskostenabrechnung vorgehen m√∂chten (AZ VIII ZR 148/10).
Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter in seinem Mietvertrag eine Pauschale f√ľr jegliche Betriebskosten au√üer Kosten f√ľr Heizung und Warmwasser festgesetzt. F√ľr die Jahre 2005 und 2006 ergaben sich Nachzahlungen. Anders als im Mietvertrag vereinbart, bezog der Vermieter auch die pauschal bereits abgegoltenen Betriebskosten in seine Abrechnung mit ein. Im August 2008 beanstandete der Mieter schlie√ülich seine Betriebskostenabrechnung.
Laut BGH ist die Beanstandung jedoch zu sp√§t vorgebracht worden. Der Mieter h√§tte innerhalb von 12 Monaten den Einwand vorbringen m√ľssen. Das Gericht gab somit dem Vermieter recht.
 
Miete muss auch bei vorzeitigem Auszug gezahlt werden2011-03-25
In einem aktuellen Urteil entschied das Amtsgericht Leipzig, dass ein Mieter auch bei vorzeitigem Auszug die Warmmiete bis zum Ende des vertraglich vereinbarten Mietverhältnisses zahlen muss (AZ 162 C 6252/09).
Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter eine Wohnung zu Ende November 2008 gek√ľndigt, obwohl in dem Mietvertrag das Recht zur ordentlichen K√ľndigung bis Ende M√§rz 2009 festgeschrieben war. Nach seinem Auszug zahlte er keine Miete mehr und begr√ľndete dies damit, dass der Vermieter zumindest keine Heiz- und Betriebskosten mehr verlangen k√∂nne. Das Amtsgericht Leipzig entschied jedoch zugunsten des Vermieters, da der nach wie vor wirksame K√ľndigungsausschluss erst zum 31.03.2011 endet.
 
Hohe Heizkosten berechtigen nicht zur Minderung:2011-03-23
Au√üergew√∂hnlich hohe Heizkosten stellen keinen Mangel der Mietr√§ume dar und berechtigen Mieter deshalb nicht zur Minderung der Grundmiete, entschied das Oberlandesgericht in D√ľsseldorf im Juli 2010. Der Mieter eines Einfamilienhauses mindert die Miete wegen einer angeblich mangelhaften Heizungsanlage.
Der Mieter begr√ľndete die Minderung damit, dass die Heizungsanlage angeblich unwirtschaftlich im Verbrauch gewesen sei und deshalb au√üergew√∂hnlich hohe Heizkosten verursacht habe. Der Vermieter akzeptierte die Begr√ľndung des Mieters f√ľr die Minderung nicht und verklagte ihn auf Zahlung der r√ľckst√§ndigen Miete. Die Heizungsanlage wurde in der Zwischenzeit ausgetauscht, so dass eine Begutachtung durch einen gerichtlich bestellten Sachverst√§ndigen nicht mehr m√∂glich war.
Die Klage des Vermieters war erfolgreich. Das D√ľsseldorfer Gericht schloss ein Recht des Mieters zur Minderung aus. Selbst wenn eine Heizungsanlage v√∂llig unwirtschaftlich ist, stellt dies keinen Mangel der Mietr√§ume dar. Nur wenn √ľberm√§√üig hohe Heizkosten durch einen Fehler der Heizungsanlage verursacht wurden, liegt ein Mangel gem√§√ü ¬ß 536 BGB vor. Ob dies der Fall ist, richtet sich nach dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus einer Anlage. Dass die Heizungsanlage nicht dem Mindeststandard gen√ľgte, hat der Mieter nicht vorgetragen. Beruhen √ľberm√§√üig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache nur vorliegen, wenn die Anlage bereits nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus als mangelhaft anzusehen war (OLG D√ľsseldorf, Beschluss v. 08.07.10, Az. 24 U 222/09).